Neues zur Grunderwerbssteuer

Nach einem neuen Urteil des Bundesfinanzhofes reduziert die Instandhaltungsrücklage nicht die Grunderwerbsteuer.

Wird eine Eigentumswohnung erworben, fällt auf den Kaufpreis Grunderwerbssteuer an – bisher war es üblich die Bemessungsgrundlage für die Berechnung der Grunderwerbsteuer, um die auf die Wohnung entfallende Instandhaltungsrücklage zu kürzen. Dieser bisher gängigen Möglichkeit hat der Bundesfinanzhof nun in einem kürzlich veröffentlichten Urteil eine Absage erteilt. Seit 1991 war es üblich und durch die Finanzverwaltung auch anerkannt, dass die bei dem Kauf einer Eigentumswohnung anteilig mit erworbene Instandhaltungsrücklage nicht in die Berechnung der Grunderwerbsteuer mit einbezogen wurde. Voraussetzung für die Kürzung bei der Grunderwerbssteuer ist dabei, dass bei der Kaufpreisfindung die Instandhaltungsrücklage berücksichtigt wurde. Sie musste also separat im Kaufvertrag ausgewiesen werden. 2016 wurde die gängige Praxis bereits dahin gehend eingeschränkt, dass bei der Zwangsversteigerung von Wohnungen kein Abzug der Instandhaltungsrücklage mehr möglich war, da hier keine Berücksichtigung im Kaufpreis unterstellt wurde.

Nun hat der Bundesfinanzhof eine grundsätzliche Kehrtwende vollzogen und den Abzug der Instandhaltungsrücklage vollkommen ausgeschlossen. Er begründet seine Kehrtwende damit, dass nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbssteuer grundsätzlich der Kaufpreis ist. Eine Reduzierung ist lediglich für gesondert erworbene Gegenstände (bspw. Einbauküche) möglich.

Der Bundesfinanzhof führte weiter aus, dass die Instandhaltungsrücklage nicht Teil des Kaufpreises sei, da sie Teil des Verwaltungsvermögens der WEG sein und dies auch nach Erwerb der Eigentumswohnung bleibe. Es findet ergo kein Rechtsträgerwechsel statt wie dies bspw. bei der Übertragung von Inventar der Fall ist. Damit gehört das Entgelt für die Instandhaltungsrücklage zu denjenigen Leistungen, die gewährt werden um das Grundstück bzw. die Eigentumswohnung zu erwerben – und damit mit zur Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer.

Klar davon abgegrenzt wird weiterhin das Inventar: Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer ist der Kaufpreis bezogen auf das Grundstück und alles, was mit diesem untrennbar verbunden ist – nicht der Besteuerung unterliegen weiterhin das bewegliche Inventar wie bspw. übernommene Möbel, Lampen Markisen etc. Wichtig ist jedoch, dass diese Gegenstände im Kaufvertrag separat ausgewiesen werden und auch mit einem Wert versehen werden.

Für die Bewertung des Inventars sind allerdings Nachweise erforderlich! Das Finanzamt ist berechtigt, eine Aufstellung über jeden Gegenstand mit Angabe des ursprünglichen Neupreises dem Kaufdatum und dem Wert im Kaufvertrag anzufordern. Es kann auch die Vorlage von Bildern verlangt werden oder eine Begutachtung vor Ort stattfinden. Bitte insbesondere bei hochwertigen
Einbaumöbeln darauf achten!

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