Steuerfolgen bei der Beendigung eines Nießbrauchs an einem Grundstück

Oft wird im Wege einer vorweggenommenen Erbfolge oder besser: des Vermögensübergangs auf die nachfolgende Generation ein Mietwohngebäude auf Kinder übertragen, mit der Zurückbehaltung der Erträge
für die Eltern. Dies erfolgt zweckmäßigerweise durch die Bestellung eines Nießbrauchs für den bisherigen Eigentümer, ggf. auch für den längstlebenden Elternteil. Im Schenkungszeitpunkt wird dann für Zwecke der Ermittlung der Schenkungsteuer ein gesonderter Grundstückswert festgestellt und hiervon die Nießbrauchs-Belastung mit ihrem kapitalisierten Wert abgezogen.

Der Jahreswert muss aus dem Durchschnitt der
Erträge aus dem Grundstück (ohne AfA) ermittelt werden und ist dann mit dem Vervielfältiger entsprechend dem Lebensalter des/der Berechtigten (abzulesen aus der amtlichen Sterbetafel) zu kapitalisieren. Sind
beide Elternteile berechtigt, richtet sich der Vervielfältiger nach dem Lebensalter des/der
statistisch Längstlebenden.

Beim Kapitalwert wird ein Zinssatz von 5,5 % berücksichtigt. Sind in dem Gebäude nur Wohnräume
vermietet, ist sowohl vom Grundstückswert als auch vom Kapitalwert des Nießbrauchs ein Abschlag von 10 % vorzunehmen.

Was geschieht nun beim Wegfall des Nießbrauchs im Todesfall des Erstversterbenden?

Gar nichts, die Belastung geht auf den/die weitere/n Berechtigte/n über. Es kann allerdings dann zu einer Änderung des ursprünglichen kapitalisierten Nießbrauchswertes kommen, wenn die berechtigte Person relativ kurze Zeit nach der Nießbrauchsbestellung verstirbt. Der kurze Zeitraum beträgt 10 bis 1 Jahr, je nach dem Lebensalter des Berechtigten im Zeitpunkt der Nießbrauchsbestellung. Die ursprünglich festgesetzte Schenkungsteuer kann in diesen Fällen vom Finanzamt geändert werden, soweit
noch keine Zahlungsverjährung eingetreten ist, d. h. 5 Jahre nach der erstmaligen Fälligkeit der Steuer (§§ 228, 229 AO).

Eine für die Praxis sinnvolle Variante der Versorgung der übertragenden Eltern ergibt sich aus einem Urteil des Bundesfinanzhofs (II R 26/19 vom 15.07.2021). Der Vater überträgt unter Zurückbehaltung des Nießbrauchs ein Mietwohngrundstück auf die Tochter. Nach seinem Tod soll die Mutter eine Rente aus den Grundstückserträgen erhalten. Bei der Festsetzung der Schenkungsteuer wird nur der Nießbrauch abgezogen, nicht jedoch die Rente, weil deren Entstehen ungewiss ist.

Sie hängt davon ab, ob die
Ehefrau den Ehemann überlebt. Tritt dieser Fall ein, ist die Rente vom ursprünglichen Schenkungswert abzuziehen. Die Kapitalisierung muss dann vom Zeitpunkt des Rentenbezugs nach dem Lebensalter der Ehefrau vorgenommen werden.

Die Berichtigung erfolgt nur auf Antrag und ohne zeitliche Begrenzung wegen der Festsetzungsverjährung.
Grundsteuerreform 2022: Stichtag für den Stand der Angaben 01.01.2022.

Zum 01.01.2025 wird aufgrund der Grundsteuerreform die neue Grundsteuer in Kraft treten. Die Einheitswerte werden als bisherige Berechnungsgrundlage der Grundsteuer ihre Gültigkeit verlieren. An deren Stelle tritt dann in den Bundesländern, die keine abweichenden Regelungen getroffen haben, der Grundsteuerwert.

Hinweis

Der Gesetzgeber hat ein sog. Bundesmodell erlassen, nach dem der Wert des Grundstücks maßgeblich ist. Dieser Vorgabe haben sich aber nur die Länder Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen angeschlossen.

 

Die übrigen Bundesländer haben eigene, abweichende Gesetze erlassen. So zählt ab 2025 in Bayern für die Berechnung nur die Fläche des Grundstücks und der Gebäude, nicht mehr die Lage. Der Wert des Grundstücks und der Immobilien darauf spielt keine Rolle.

Die Finanzverwaltung wird in diesem Jahr eine Vielzahl neuer Daten abfragen, die von Grundstückseigentümern vorzulegen sind. Stichtag für die Grundstückseigentümer für den Stand der Angaben ist der 01.01.2022. Zu diesem Stichtag müssen Grundstückseigentümer jedoch zunächst nichts unternehmen. Sie werden Ende März 2022 mit öffentlicher Bekanntmachung weiter informiert.

Die Grundstückseigentümer haben sich damit zu beschäftigen, welche Grundstücksart
vorliegt, wie groß die Grundstücksfläche ist, wie sich der zutreffende Bodenrichtwert bemisst, wie viel Wohnfläche vorliegt, um welches Baujahr es sich handelt und wie sich die Miteigentumsanteile der
Eigentumswohnung(en) in entsprechenden Wohnobjekten bemessen. Teilweise sind die geforderten Angaben nicht so einfach zu ermitteln. Erschwerend kommt hinzu, dass die Finanzverwaltung aktuell davon ausgeht, dass die Daten bis zum 31.10.2022 in Erklärungsform (sog. Feststellungserklärung) beim Finanzamt einzugehen haben.

Die Vorgabe der Finanzverwaltung im Zuge der durchzuführenden Grundsteuerreform 2022 bedeutet, dass in den kommenden Monaten rund 36 Millionen Immobilien, darunter 24 Millionen Wohnimmobilien, neu bewertet werden müssen.

Bemerkenswert bei der Zeitvorgabe ist der Umstand, dass die Einreichung der Erklärung - elektronisch (Elster-Portal) -, erst ab dem 01.07.2022 möglich sein soll, dafür jedoch aktuell noch keine Erklärungsvordrucke existieren.